原标题：魔方公寓加速轻资产运营，轻松应对各种雷区

　　在商业世界中,简单或艰难的决策不是绝对的。从过去的经验来看,轻资产和重资产在某种意义上已经成为公司的一个重要的多选题,这使得长租公寓行业走上了一个更加成熟理性的整合阶段。

　　在这个整合阶段,一家是原本以轻资产模式为主的乐乎,通过北京大兴机场加码成重资产运营。另外一家是直营为主的魔方公寓,推出了轻资产战略加速计划。尽管它们似乎很复杂,但它们似乎追求同一目标:加强自身专注于资产管理和在核心业务方面运营能力。

　　魔方公寓作为国内集中式长租公寓领头羊,是去年年底宣布进军轻资产运营,基本魔方公寓CEO柳佳每一次出现,轻资产的计划都会被提到。那么,这套轻资产战略背后的故事是什么?

　　专注于精细化运营是大势所趋

　　如果不是2018年的大浪潮,长租公寓行业可能不会如此迅速地恢复理智。在疯狂烧钱促进规模提升阶段,很多心急的入场者没有意识到,长期公寓实际上是一个具有非常高水位,高门槛的行业,不仅需要强大的资本提供帮助,还需要有应对各种雷区的运营管理能力。

　　一个明显的趋势就是整个行业资源和资源越来越集中。据前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》统计数据显示,2018年,与长租公寓相关的投融资事件共发生了61起,融资金额达72.97亿元,虽与2017年相比,投融资案例数有所下降,但融资金额却同比增长200.91%。相反,资源的稀缺性和中小型企业成本的持续增加使生存和扩张变得更加困难。这使得很多长租公寓企业家真正认识到运营的难度和重要性。

　　实际上,长租公寓行业之所以难盈利,一个关键的原因在于其供应链条复杂,服务场景多且周期长,因而运营管理的整体损耗较大。。特别是对于体量还比较小的物业持有者或运营商来说,实际运营的规模效应尚不明显,调节运营效率和成本控制的压力相对就更大。

　　在这方面,魔方公寓CEO柳佳告诉TBO,长租公寓的运营中有许多“坑”和“雷”。 “长租公寓行业从项目的选址开始,几乎是一步一个坑。”从选址,消防,工程,到产品,系统,销售,运营,再到法律,金融,财务等这些问题,是每一个长期的公司都需要去面对的。柳佳也承认,魔方公寓在整个过程中经历了许多试错过程,但当时总的试错成本较低,市场容忍度相对较高。然而,对于今天的新人来说,体量和实力都是有限的,试错成本就会更高。

　　更重要的是,抱着类似苦恼的玩家比想象的要多。在万亿美元的长租公寓市场中,品牌公寓的份额在总租赁市场中目前不到5%。在这些品牌公寓的公司中,房源少于50,000的公司数量为95%。与此同时,全国长期租赁市场渗透率为2%,一线城市为5%,二线城市为1%。这也意味着该行业的大量房屋掌握在二三线城市的中小企业手中。他们中的大多数还没有为标准化操作开发出有效的“方法论”,而且运营是粗放的

　　另外,在黑猫投诉平台上,长租公寓成为2018年房产领域消费投诉重灾区。这些产品及口碑上的问题,也反映出了长租公寓的标准化之困。上个月,央视新闻及央视财经频道先后播出了关于“我国长租公寓标准化建设提速”的报道,提出要鼓励规模化、专业化的住房租赁企业等。从长远来看,而在行业标准化的过程中,头部的成熟企业或许可以起到更加积极的作用。

　　扫雷,先要知道雷在哪

　　不同于电脑上的扫雷游戏,现实中的扫雷则需要付出实打实的代价。“与其事后填坑,不如事先做好充足的准备把雷绕过。”在柳佳看来,行业进入新一轮的整合阶段,战况更为激烈,“长租公寓行业是共生共融的行业,我们希望可以跟行业分享魔方一路走来所形成的这套‘避雷秘笈’”。

　　结合魔方的运营经验,柳佳也向TBO介绍和分享了一些典型的雷区。

　　例如,在关系项目成败的选址问题上,许多运营商仍然存在一些误解。其中一个更典型的误解是“人气高的地方一定是一个好的选址”。在这方面,柳佳说,深圳的城中村和广州的城中村人气高,需求旺盛,但周围的房屋扎堆。而居民有定价权,而且替代品的价格相对较低,所以这种观点并不是绝对正确的,而是要在品牌和对应客户群体上找到最佳答案。

　　对于这些问题,魔方公寓的对策是用数据寻求答案。据柳佳介绍,多年来,魔方公寓通过大数据的积累,总结了十多种标准的选址方法,即魔方七维测量模型。该模型将经验评估转化为动态数据评估。评估项目属性,交通舒适度,房地产属性和结构,所有权和其他指标,以及预计价格和投资回报周期等,进行专业的背景调查。

　　再比如,在长租公寓运营者需要投入最多精力的业务之一——销售方面,许多运营商以高入住率,高出租价格,和更长的租约,为保准,很多运营者以高出租率、高出租价格、租期越长越好等为标榜,但实际上,出租定价及最佳签约租期应该根据市场供需情况来定,并不是一个静态的值。为此,魔方公寓整合开发了一套动态定价系统,该系统使用算法来控制精细化管理,而不是人为地控制它,以便企业可以最大化其收入。

　　除了选址和销售,柳佳告诉TBO,目前魔方公寓为每个流程都有一套SOP,因此每个链接的标准化都有相应的操作流程。其结果是,原本分散的各个细分业务,通过轻资产计划获得了一个统一的接口,从而使魔方赋能合作运营商的方式更加聚合和高效。这套“避雷大法”也为魔方公寓轻资产模式跑通奠定了基础。

　　事实上,许多业内人士认为,2019年将是长租公寓打响轻资产竞争的开始。一些业内人士告诉TBO,轻资产模型的前提是了解每个部分的整个产业链和运营路径。虽然模式似乎更轻,但整体要求“更大,更完整”,这样可以实现供应链,服务,品牌,客户系统,营销等的多维强化。

　　简而言之,有了能力才能赋能。上个月完成D轮融资后,魔方公寓是集中式长期公寓行业融资金额最大的运营商。 魔方公寓已经在该行业深耕了十年,并在整个长租公寓的产业链中积累,进行更多的反复试验,积累了更多的运营成果。业内人士也表示,即使他们并不了解魔方公寓实际执行过程和魔方公寓轻资产计划的结果,至少品牌数量上和资本指标对中小运营商可能会更有吸引力。

   投稿邮箱：chuanbeiol@163.com   详情请访问川北在线：http://www.guangyuanol.cn/