在二手房交易中，业主可以在递件交税时，如果证明房屋已证满五年可免征营业税。由于证满不满五年涉及5.6%的营业税，以百万元房价计算分分钟意味着有5.6万元的税费支出，因此是一笔较大的交易支出，无论买卖双方都会比较重视，不少有意向要购买的买家一开始就要求看业主的房产证，但是让人迷糊的是，看房产证居然不一定能看出是否“证满五年”！文女士最近便遇到了这样的“乌龙事”，究竟是怎么回事？假如不能通过看房产证来证明的话，凭什么才能证明“证满五年”呢？

　　明明已满五年房产证却看不出？

　　如何证明“证满五年”？

　　文女士的物业是2004年年底买的，2005年年底出证，至今已证满五年。在2011年，文女士已经一次性提前还贷，并在广州市房地产交易登记中心办理了涂销抵押登记手续并领到新证。今年，文女士的物业开始在中介放盘。近日，一对小夫妻看上了文女士的房子，诚意很高，想要购买，买卖双方基本谈妥，由于是以“卖方实收”方式付款，小夫妻于是要求看一下文女士的房产证，确认一下是否“证满五年”，文女士这才发现，自己的房产证上写的登记字号为“11登记××××××××”，小夫妻迷糊了，“11”为字头，这是否意味着房产证是2011年才取得的呢？而文女士自己也搞不清楚是怎么回事。

　　记者采访了房产中介的专业人士获悉，像文女士这种情况并不少见，的确单看房产证还真的未必能看得出是否“证满五年”。

　　原来，只要市民曾到房地产交易登记证办理涉及房产证的业务，无论是交易类的商品房买卖转让还是非交易类的继承、析产、涂销抵押登记、赠予，交易登记中心都会重新出一本新证给业主，新证的登记字号是从最新一次办理业务的时间算起。比如说，你是在2012年办理继承手续，那么你的房产证上的登记号便会是“12登记××××××××”。

　　如何证明“证满五年”？

　　那么，假如房产证看不出具体的出证时间，那么，如何证明“证满五年”呢？

　　第一种办法是调档。

　　由于所有有关房产历史变动的记录都会保存在广州市房地产档案馆中，业主可通过调档提取历史资料就能证明证满五年。而值得注意的是，有的业主以为凭借旧证的复印件就可以证明证满五年，但在缴税提交资料时，这个复印件并不被承认，只有由房地产档案馆出具并盖章的调档复印件资料才会被政府认可。

　　第二种办法是看契税完税证。

　　除申请房产调档外，业主保存好房屋缴费的一切凭证都有助于证明证满五年，其中契税完税证也可以作为证满五年的证据。

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　　何为调档？

　　调档程序是二手房交易中重要的一环，除了证明证满五年外，房改房一手业主出让房屋也需要调档。业主需要申请调档，从中调出“房产缴款明细表”，该表格在递件和问税时需要用到。

　　查册和调档并不相同，查册是显示该房产的产权状况，可以给买家、中介提供产权人以及房屋状态的证明，非产权人也可以对房屋进行查册。调档则必须由房屋业主才可以提出申请，且需要提供具体的调档原因。

　　市民凭身份证及房产证到市内任何一个交易登记中心“房地产档案馆”窗口及位于珠江新城地铁站B1出口的广州市政务服务中心6楼的房地产档案馆服务区就可以申请调档，申请者需填写调档申请的表格，如果该房产证的资料已被扫描进行电脑存档，市民可以立等即取。目前房地产档案馆已陆续把之前的房地产资料扫描存档，假如有关资料尚未扫描，工作人员会立即办理该房产的加急扫描，大约4个工作天就可以获得广州市房地产档案馆出具并盖章的调档复印件。(詹青)

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