随着住宅市场调控的日益加强，越来越多的买家将目光转向了商业地产市场，广州商用公寓的价格一度出现井喷式的上涨。然而今年以来广州几大繁华商圈的一线高端商铺成交情况却出现逆市走冷。

　　业内人士分析，繁华地段一线商铺普遍价格昂贵，这种情况的出现主要由在“限外令”影响下资金充足的港澳投资客难以接盘引发。另一方面，楼市回暖导致业主心态转强，商铺放盘减少更让一线商铺的成交雪上加霜。

　　港澳客离席无人接盘

　　早在几年前广州就对外商投资广州商业地产进行了限制，起初该政策主要是针对性限制外籍人士和港澳客对写字楼等产品的投资，从3月7日起，广州进一步明确，暂停受理外籍人士及港澳台胞购买非居住物业，包括写字楼、商铺和商业物业中的公寓。广州市国土房管局发布的《关于进一步加强房地产市场监管工作和意见》的通知中明文规定“在境外工作、学习时间超过一年的境外个人只能购买一套用于自住的住房，不能购买商业、办公房等非住宅房屋，在境内设立分支、代表机构的境外机构，只能在注册城市购买办公所需的非住宅物业。”这意味着此前境外个人仍然能购买的商务公寓和商铺都被纳入了“限外令”。

　　“限外令”执行升级至今已逾半年，对以港澳投资客为主要买家的一线商铺的销售泼了一盆冷水，港澳买家减少令一些繁华地段的一线商铺成交转淡，在港澳客退出市场后，这些商铺往往因为单价或总价过高，很难找到投资客接盘。“限外令”严厉化的主要影响集中在高端一线商铺，如著名的北京路商圈一间普通的十几平方米的商铺，单价普遍在60万元/平方米左右，总价格很容易就超过千万元，普通投资客难有足够的经济实力进行投资，因此这里的商铺长期被港澳投资客投资并持有。

　　北京路一家房产中介的工作人员告诉记者，自从去年“限外令”颁布以后，港澳客商投资商铺的成交明显下降，而今年10月以后还没有过商铺成交的案例，“本地投资客更重视资金回笼和周转，青睐于短期内能迅速转手回报的投资产品，而一线商铺普遍并不具有这样的特点，因为涉及金额巨大，且市场价位稳定，一般购入之后便会放租，短期内不会再转手。”

　　放盘减少更冲淡成交

　　记者了解到，目前北京路和上下九的商铺出现了“购冷租热”的情况，想要租铺的商家踏破门槛，而想要买铺的投资客却难觅踪迹。当地中介分析，造成这种情况的主要因素是当下楼市回暖，业主心态转强导致的放盘减少，造成北京路和上下九等繁华地带一线商铺极少出现转手，进一步冲淡了商铺市场的成交。

　　“这里一间临街的普通的商铺，根据所处位置的不同，月租金在1000元/平方米到6000元/平方米不等，而这种十几平方米小商铺往往租金普遍较贵，在3000元/平方米以上，并且一铺难求。”北京路的一家房产中介分析，目前北京路的临街商铺资金回报率稳定在4%到5%左右，高于广州住宅投资的资金回报率。由于不愁招租，比其他地区同类商铺的资金回报率更稳定，因此持有商铺的业主如果不是急于回收现金，普遍不急于出手卖铺。

　　据了解，目前北京路仍然有景豪坊与名城广场两个商业项目在建，前者位于广百隔壁，面积达10万平方米，天河城集团去年底通过接盘广东置地三项目将名城广场收入囊中，人们预测该项目可能成为天河城百货的又一旗舰项目。此外，上下九商圈也将在近期面临新一轮的商铺供应井喷，业内人士担忧，从北京路商圈目前高企的商铺价格来看，在港澳客集中退出市场后，即将提供的庞大商铺供应量会难以找到新的投资客出手消化。

　　记者 蒋哲

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