对于多数项目而言，今年的“金九银十”显得成色不足。那么，进入11月的传统淡季之后，市场的热络程度相比往年则显得有些出乎意料。有不少业内人士认为，目前交易仍呈增长趋势，北京楼市年末的“暖冬”行情已成定局。而企业也纷纷抓住年尾最后一个销售窗口期供货冲刺。

　　33项目预计入市

　　进入11月以来，政策相对稳定，而一二线城市楼市需求旺盛，使购房者对房价看跌预期发生变化。几乎与全国楼市同步，北京楼市成交回升态势十分明显。伴随着楼市活跃度持续的提升，项目推盘的热情也在不断高涨。

　　记者从亚豪机构获悉，从10月27日至11月4日，9天内北京共有16个住宅项目先后入市，值得注意的是，其中不乏北京城建·世华龙樾、金茂府、首开·璞瑅墅等高端公寓或别墅。预计从11月中下旬及12月份，北京市场还将有33个项目入市，其中包括旭辉·御锦、中建·国际城等14个纯新盘，以及五矿万科·如园、中粮万科紫云庭、首开·璞瑅公馆等19个老项目后期。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，选择在年末入市的项目中主要分为三类，一是前期销售较好项目加推房源；二是久未推出新品的老盘后期；三是纯新盘。

　　“选择在这个时间节点推售的项目都具有一个共同点，就是经历了去年的量价低迷，搭乘价格回温的便车。”一位不愿具名的开发商负责人如是说。

　　低开高走或成趋势

　　经历了年初的低密，年中的回暖，到了年底，开发商逐渐恢复对市场的信心，也开始尝试试探性涨价。而现存的在售项目则以稀为贵，价格因此出现波动。

　　10月底首次入市的亚奥·金茂悦，报价为32000元-33000元/平米，计算各种折扣后，成交价仅为3万元/平米左右，比周边的招商嘉铭·珑原等项目低3000元/平米左右。然而，在前期认购时，其推广价仅为28000元/平米左右。

　　丰台区园博会板块的万年生态城·园博府，本月初开盘报价为24000元-26000元/平米，而其上期6月开盘时均价仅为17000元-18000元/平米。此外，近期频传热销的海淀九號和金域缇香，前期产品的热销与后期品质的提升，都使得加推产品的价格都有所上调。

　　大兴一位开发商告诉记者，刚需小户型产品十分抢手，项目也在销售上缩小了折扣，因此出现报价基本没变，但成交价出现上涨的现象。但大多数提价的楼盘还是因为入市时市场氛围不好，为了走量降低预期甚至亏本入市，而现在市场回稳，前期项目的热销，不少项目仅剩下尾盘，调价也是情理之中，但也不会大涨。

　　一位房企负责人也表示，随着大量项目“以价换量”成功之后，北京住宅市场价格又逐渐开始进入上涨周期，低开高走的现象在目前来看有可能持续一段时间。

　　探访·纯新盘

　　望京·金茂府：蓄客多，缩量保价

　　受惠于广渠金茂府的前期热销的行情，作为金茂系最高端产品线的金茂府系作品代表作望京·金茂府，从首次亮相就格外引人注意。从9月份的园林示范区和样板间亮相至今，连续的暖场活动一直在北京楼市中保持了较高的曝光频率，而这一切都是为了蓄势，能够在正式开盘时一鸣惊人。

　　据悉，望京·金茂府在广渠·金茂府楼王基础上进行了全面升级，还引入了12大科技系统，从绿色、宜居等多方面加以改良。项目整体有7栋楼，均主打三、四、五居的大户型产品，共314套房源，全部为精装修，装修标准约为8000元/平米。

　　据项目相关负责人介绍，项目计划将于12月初首次开盘，均价在45000元-50000元/平米。而计划一期仅推出3、7号楼共92套房源。“我们有自己的体盘节奏和计划，况且项目总体量本来就不大，销售也不急于一时。”据了解，在长达两个月的蓄客时间内，该项目累计蓄客量已经达到200余组。

　　常楹公元 瞄准地缘改善性需求

　　位于朝阳北路与管庄路交界处的常楹公元，计划在12月初首次放量。据了解，常楹公元此次将推出一至四居面积不等的户型。虽然目前具体推盘数量和价格还未确定，但据常楹公元项目相关人士介绍，目前项目的蓄客情况不错，平时看房人数有二三十组，周末时能达到四五十组。

　　该负责人表示，常楹公元之所以有不错的蓄客情况，很重要的一点在于该项目所在区域内项目大部分为2003年左右建成，户型、设计等方面比较陈旧。常楹公元、龙湖长楹天街这些项目为区域内改善性住房需求提供了较好的选择。

　　常楹公元售楼现场一位看房者表示，常楹公元周边商业配套、医院、学校这些配套还有待完善，但是靠近即将开通的地铁6号线，未来出行比较方便，这是最吸引他的地方。

　　探访·热销楼盘

　　海淀九號 第二批房源认购过半

　　海淀九號位于海淀区莲宝路9号院，地处西三、四环之间。该项目10月1日曾推出第一批333套房源，假期七天时间即实现认购8.5亿，成为当月海淀区的销冠。

　　11月17日，海淀九號加推55套塔楼和18套板楼产品，户型从66平米一居到172平米三居不等。据项目相关负责人介绍，这次加推的房源至今认购已过半，128平米和172平米的三居已经售罄。

　　“海淀九號这次推出房源，主要是考虑到前期销售情况和目前的蓄客情况。第二批房源从10月底开始蓄客，经过两三周的时间，蓄客情况已经比较理想。而且从本月中旬以来，客户购房需求也明显变旺。”该负责人表示，除了地段的稀缺性外，海淀九號第一批推出的优惠房源，均价在35000元/平米，与周边的红山世家、国悦府等相比，更能满足周边中端地缘客户的置业需求。“第二批房源均价为38000元/平米，实际是在前期优惠的基础上，回归了今年原本的预期价格。”

　　华业·东方玫瑰 产品更优，已认购200套

　　在大兴天宫院、房山长阳、通州、昌平等区域楼盘扎堆的区域，新入市和即将入市的不少楼盘，报价和成交价均比上一期有所上涨。

　　通州的华业·东方玫瑰，11月18日拿到预售许可证，D5、D7、D83栋楼入市，报价约为17421元/平米。截至昨日，成交均价为15753元/平米。而上一次开盘为今年4月29日，报价为16945元/平米，成交价为14019元/平米。两次开盘，报价上涨幅度不大，但成交价格上涨了1734元/平米。

　　华业地产相关负责人表示，11月份开盘的楼座属于D区，是一个新的组团，而4月份开盘的是A区的。D区的楼座更靠近小区的商业配套，超市、影院等配套使生活比A区更便捷。另外，D区也更靠近地铁、京通快速，交通也更方便。在产品配置上，有60-90平米的一至三居，产品也比4月份开盘时更丰富。同时，A区已陆续入住，项目的品质已展现在购房人面前，D区价格是根据这些综合因素制定的。

　　据悉，目前，华业·东方玫瑰455套房源已认购200多套，网签60套。上述负责人称这与开盘的预期基本相符。而据北京市住建委网站数据显示，华业·东方玫瑰4月份拿证推出1栋楼共323套，已网签284套。

　　业界视角

　　“条件合适即可出手”

　　●陈国强(中国房地产学会副会长)：

　　最近北京楼市的成交中，保障房签约数量占到了很大比例。而商品房则保持较平稳的状态。

　　对于以自住为目的的购房者而言，购房资格、资金等条件充分，又有符合其心理预期的楼盘，在当下稳定的市场条件下，不需要选择特定的时期买房。只要各方面条件符合，就可以选择买房，满足居住或者改善居住条件的需求。

　　“当下可以从容选择房源”

　　●遇绣峰(金地集团华北区副总经理)：

　　今年北京楼市逐渐回暖，购房者也一直在纠结是否现在出手买房。实际上，现在整个市场比较稳定，价格也是在稳定的区间。目前北京住宅供应还是比较充足，可以供购房者从容地权衡选择。

　　但是未来新增住宅将主要向郊区扩展。想要在城区或者临近城区的地方置业的购房者，最好能尽快做出选择。

　　“现在是购房好时机”

　　●郭毅(亚豪机构市场总监)：

　　今年至今北京市仅成交了28块住宅用地。现在开发商的开发速度变快，不出意外这些用地将在明年开始供应住宅，这也就意味着明年北京的新增住宅将会变少。另一方面，北京的刚需购房群体数量巨大。因此未来市场将会逐渐呈现供不应求的局面，预计明年北京楼市将会继续平稳上行。对于购房者，尤其是刚需购房者来说，目前无论是从价格还是房源数量来说，都是挑选住宅的好时机。

　　记者手记

　　库存高筑，以价换量仍需继续

　　全国工商联房地产商会公布的一份数据显示，目前全国商品房待售面积居高不下，2005年待售面积是1.5亿平米，而到去年商品房库存一直在3亿平米以上，今年10月份还在增加，待售面积仍然很高。

　　相对于周转较快的企业以价换量后手中有钱，开始圈地为下一轮市场竞争储地，那些开发周期长、现金流周转速度慢的企业，高库存无疑将资金压在自己手里，让资金链紧绷，而错过了下一轮发展。

　　在北京市场，不少热销、提价的项目都是有着前因后果。有的是年初调低预期，低价入市，获得购房人青睐；有的则是定位精准、定价合理而获得了满意的成交量。市场的信心是逐步培养起来的，开发商的诚意在越来越成熟理性的购房人面前获得了认可。

　　从调控以来近三年的房价走势来看，包括商业地产在内，每年的平均房价涨幅在7%左右，与GDP增长速度相当，而抑制房价过快上涨、保持房地产市场的稳定发展仍然是楼市发展的目标，房价大幅上涨的年代已经一去不复返，开发商的暴利时代也已基本结束。梦想着靠涨价来获取暴利，并不明智。因此，对于高库存的房企来说，继续以价换量，储备现金，才是企业发展的正道。

　　记者 李捷 方王洋 袁晓澜

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