1 从降价跑量到提前上岸

　　年初，政策持续且不放松的信号放出，开发商融资渠道收窄，对后市的乐观希望彻底破灭。

　　数据显示，彼时披露年报的37家上市房企的负债水平明显上涨，总负债额度达到了5216亿元，比之前一年上涨了37.8%。负债率也有明显上涨，2011年平均负债率达到72.3%，为近10年来最高。

　　资金链紧绷，库存却依然高企，2月末上海商品住宅可售余量为936.17万平方米，处于高位运行。

　　通过项目去化回笼资金，成为保护房企脆弱资金链最有效的方法，唯有通过“以价换量”来填补资金缺口。由此，降价走量从年初开始成为市场共识，降价打折从刚需项目向高端产品蔓延。

　　而在经历市场的先抑后扬后，目前房企的境遇已经有所改善，业内人士纷纷表示“行业最困难的时期已经过去”。

　　上半年的市场表现为房企赢得了喘息的时机。在上海，滨江豪宅的集体表现，刚需产品的以价换量，都解释着房企资金链状况缓解的过程。

　　在企业层面，年终的收官成绩也与市场状况呈正比表现。上市房企中，大多数都提前一个月完成全年销售目标，并取得了比往年更为耀眼的成绩。

　　截至目前，全年销售金额超过千亿的房企多了一个保利地产，这是万科独自站在千亿之上两年后，终于又有房企达到这一成绩。

　　除了保利，绿地在今年的销售非常接近千亿，而恒大和中海则将达到900亿，如无意外，2013年将有更多房企跻身千亿阵营。

　　2 从2月冰封到价值暖冬

　　继2011年底的过冬氛围后，在2012年年初，楼市继续经受寒流。春节黄金周，上海7 天合计成交面积1749 平方米，同比2011年春节下降了28%，与2010 年相比，下降幅度更是达到6 成以上，2012 年春节的16 套房源成交量创下了有数据监测以来的新低。

　　2 月，上海楼市成交有所提升，最终住宅成交量达到40 万平方米以上，但依然给人清冷之感。之后3月迎来了2012年的第一个小阳春，并在6月形成了本年度成交最高峰。

　　在经过持续的深度调控后，市场已进入政策消化期，投资性需求彻底被挤出市场，刚需以及改善性需求成为市场主力军。

　　“在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场之下，势必会导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一，这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升。”同策咨询研究中心总监张宏伟如是称。

　　“金九银十”楼市的相对平淡，大量积压的购房者赶在年底释放，也加快催生了今年的楼市暖冬。

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